안녕하세요. 리겔입니다.

오늘은 놀랄만한 예규 하나를 공부해보도록 하겠습니다. 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 관련한 예규 입니다.

먼저 결론은 아래와 같습니다.

종전주택 (A) , 신규주택(B) , 그리고 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권(C) 가 주인공입니다. 사실관계는 다음과 같습니다.

21년 11월 취득한 종전주택 (A) 가 있고, 이로 부터 1년 이후 취득한 신규주택(B) 가 있습니다. 그리고 21년 1월 1일 이후 다른 주택 양도 시 주택수에 포함합니다. 분양권 C 가 있는 상황에서 A 주택을 양도하는 경우에 A 에 대하여 비과세 적용이 가능한지에 대하여 세법 해석을 신청하였고, 그 결과로 비과세가 가능하다! 라는 결론을 회신받았습니다. 근거법령은 소득세법 시행령 제155조제1항(소위 일시적 2주택) 규정과 소득세법 시행령 제156조의 3 제2항 입니다.

근거 법령의 원문을 살펴보면 아래와 같습니다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

먼저, 시행령 제155조제1항을 위의 사례에 적어보면 다음과 같습니다. 종전주택 (A) 가 있는 상황에서 1년 이상이 지난 후 (B)를 취득하고, B를 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 경우 종전 주택 A에 대하여 12억 이하 비과세가 가능합니다.

다음 시행령 제156조의3 제 2항을 위의 사례에 적용하여 적어보면 다음과 같습니다. 종전주택 (A) 가 있는 상황에서 1년이 지난 후 분양권 C를 취득하고, 그 날로부터 3년 이내에 종전주택 A를 매도하는 경우 A 에 대하여 12억 이하 비과세 가능합니다.

A와 B만 있는 상황에서 또는 A와 C만 있는 상황이라면 각 규정이 적용되는 것이므로 당연히 A에 대하여 비과세가 적용 가능한 것이지만, A,B와 C 가 있는 상황에서는 어떻게 되는지를 질문하였고, 두 개의 규정을 중첩 적용하여 비과세가 가능하다 라고 결론이 나온것입니다. 결국 양도소득세 기준에서 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함하는 것이므로 3주택으로 보는 상황에서 최초 취득한 종전주택을 매도하는 경우 비과세가 가능하다는 결론이 되는 것입니다.

이 예규의 문제는 저 사례에 국한되는 것이 아니라 놀랍기도 합니다.

왜 그런지에 대하여 설명해 보겠습니다. 일반적으로 3주택 상태에서는 소득세법 시행령 제155조의 제1항 일시적 2주택을 중첩 적용할 수 없기에 최초 취득한 주택을 매도하더라도 비과세가 가능하지 않습니다. 그러나 포스팅에서의 예규로 인하여 안된다고 할 수가 없는 상황이 되어 버린 것입니다.

또한 소득세법 제156조의2 에서 규정하고 있는 주택과 조합원입주권의 일시적 2주택 사례에 해당하는 경우에도 당연히 적용 가능한 것으로 예상할 수 있습니다(사례는 없지만 위 예규를 근거로 가능하다고 유추할 수 있습니다. 법 적용은 확대 유추 적용은 할 수 없지만, 156조의 2와 156조의 3 은 조합원 입주권과 분양권의 차이만 있을 뿐, 일시적 2주택을 적용하는 경우에는 동일한 논리 전개입니다).

따라서 종전주택 + 신규주택 + 조합원 입주권의 경우에 가능할수도 있을 것으로 보입니다.

그렇다면 종전주택 + 조합원 입주권 + 21년 이후 취득한 분양권은 안될 이유도 없습니다.

좀 더 나아가서 지금은 사라진 최종1주택 규정 (구 소득세법 시행령 제154조의 5항)에 대한 해석도 상당부분이 변경되어야 할 수도 있습니다.

개인적으로는 국세청 내부 검토 후 다시 삭제될 수도 있겠지만, 그대로 유효하다면, 꽤 많은 사례에서 본 예규를 근거로 경정청구를 진행할 수 있을 듯 합니다.

혹시 사례에 해당하시는 분은 언제든지 편하게 문의 주세요.

감사합니다.

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