안녕하세요. 리겔입니다. 이재명 대통령이 취임하고, 3번째의 부동산 대책이 발표되었습니다. 그와 관련하여 살펴 보도록 하겠습니다. 원문은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091308
0. 조정대상지역의 지정
- 기존 서울의 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 지정되어 있던 조정대상지역을 서울 전역 (25개 구) 및 경기도 12곳으로 확대 지정하였습니다.
- 해당 지정은 10월 15일 대책에서 포함되었으나, 10월 16일자로 지정 및 효력 발생하는 것으로 되어 있습니다.
1. 조정대상지역의 양도소득세
1) 1주택자가 기존 보유 주택을 양도하는 경우
- 1세대 1주택자가 소유하는 주택은 보유기간 (및 거주기간)의 요건을 충족하는 경우에는 매도차익 중 12억 이하 부분에 대하여 비과세 적용이 가능합니다.
- 이 때, 거주요건에 대해서는 취득시점을 기준으로 합니다. 이번에 신규 지정된 곳들은 지난 2~ 3년간 비조정대상지역이었으며, 비조정대상지역에서 취득한 1주택을 1주택자로서 매도하는 경우에는 보유기간의 요건 만 만족하여도 1세대 1주택 비과세가 가능하겠습니다.
2) 일시적 2주택자가 기존 주택을 양도하는 경우
- 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 위에서 살펴본대로 1주택자의 요건과 동일하게 판단합니다.
3) 다주택자가 주택을 매도하는 경우 - 중과세율의 적용
- 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용합니다. 이 다주택자의 판단은 전체 주택수를 기준으로 합니다( 이 때 주택수에는 조합원 입주권, 주택 분양권, 주거용으로 사용하는 오피스 텔을 포함하여 계산합니다).
- 중과세율이 적용되는 경우에는 보유기간이 3년 이상이 되어도 장기보유 특별공제를 적용할 수 없습니다.
- 다만, 이 중과세율의 적용은 26년 5월 9일까지는 그 적용을 하지 않는 것으로 되어 있습니다.
- 따라서 26년 5월 9일 이후 중과세율 적용이 진행될 것이라고 예상하시는 분들은 그 전에 매도를 완료하시는 것이 좋겠습니다.
4) 무주택자가 주택 매수 계약을 하고 계약금을 지급하였으나, 잔금은 지급 전인 경우
- 계약을 하고 매수과정이 진행중인 상태에서 조정대상지역이 지정되었으므로, 예외 조건에 해당합니다. 따라서 세대 전원이 주택을 보유하지 않는 상황에서 신규 조정대상지역의 주택 매수 계약을 체결하였고, 계약금 지급사실이 인정되는 경우에는 잔금일이 2025년 10월 17일 이후가 되더라도 거주하지 않고, 보유2년 만으로 1세대 1주택 비과세가 적용 가능하겠습니다.
5) 종전 주택 보유 중 신규 주택을 취득하는 계약금을 지급하고 잔금은 지급하지 않은 경우
- 조정대상지역 공고일인 오늘이므로 어제까지 잔금을 지급하거나, 등기 이전이 완료된 경우에는 비조정대상지역에서 취득이 완료된 것으로 보아 신규 주택의 비과세 요건에 거주 요건이 없는 것이지만, 25년 10월 16일 이후 취득을 하는 경우에는 계약을 비조정대상지역인 상태에서 하더라도 다른 주택이 있었기 때문에, 신규주택에 대해서는 거주 2년의 조건을 만족하여야 1세대 1주택 비과세가 가능하겠습니다.
- 다만, 종전주택의 비과세를 위하여 신규주택의 전입까지 완료하여야 한다는 조건은 현재 세법에서는 없습니다. 그러나 신규로 지정된 조정대사지역들은 토지거래허가구역으로도 지정되었으므로 토지거래허가에 따른 전입은 필요하겠습니다.
2. 조정대상지역의 취득세
1) 취득세의 경우 기존 보유하고 있는 주택을 포함하여, 주택 수에 따라 조정대상지역의 경우에는 2주택부터, 비조정대상지역의 경우에는 3주택부터 취득세가 중과됩니다. 다만, 조정대상지역의 2주택 중과인 경우에는 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 매도하는 경우에는 일시적 2주택으로 보아 중과적용을 하지 않습니다.
2) 취득세 역시 조정대상지역 공고일 이전에 계약서를 작성하고 계약금 지급사실이 인정되는 경우에는 비조정대상지역에서 취득한 것으로 보아 두번째 주택의 취득인 경우에는 중과 대상이 되지 않습니다.
3) 조정대상지역의 증여에 따른 취득세 중과 - 조정대상지역의 주택으로서 공시가격이 3억 원을 초과하는 주택을 증여로 취득하는 경우에는 취득세 중과 대상이 됩니다. 이 때, 증여의 취득시기를 언제로 볼 것인지에 대해서도 법으로 규정하고 있는데, 그 시기는 계약일(계약서 작성일)입니다. 따라서 조정대상지역의 주택을 증여고려하고 계시는 분들의 경우, 오늘 계약서를 작성한다면 취득세 중과 대상이 되겠습니다.
그 외 대책 중 세법과 관련하여 유의미한 내용은 없으며, 세법 개정안이 나오는 경우에는 추가적으로 업데이트 하겠습니다. 감사합니다.
