#주택임대소득세 #분리과세 #종합과세 #세부담최소화
안녕하세요. 리겔입니다. 이번시간에는 주택임대소득 신고와 관련하여 전반적인 내용에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.
용어의 정리
주택임대소득세라는 것은 주택을 임대하여 발생하는 수입금액에서 그와 관련한 경비를 뺀 소득금액을 기준으로 분리과세 또는 종합과세를 적용하여 과세하는 것을 이야기 합니다. 소득금액은 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우 월세 수입이 있는 경우 전체 금액을 수입금액으로 합니다. 2023년 12월 31일 기준 1세대가 1주택만을 소유한 경우 그 주택의 공시가격이 12억 이하이면 월세를 받아 수입금액이 발생하더라도 과세대상이 되지 않습니다. 1세대가 3주택 이상을 소유한 경우에는 월세 수입금액 뿐만 아니라 각 주택의 전세 보증금이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산하여 수입금액으로 합니다.
주택임대수입금액 = 월세 및 해당하는 경우 간주임대료의 합계 금액
주택임대필요경비 = 주택임대를 하면서 발생한 비용 등의 합계 금액
주택임대소득금액 = 수입금액 - 필요경비
주택임대 소득세 = 주택임대소득금액 X 주택임대소득세율
분리과세와 종합과세
1.분리과세 적용 시
위에서 계산한 수입금액기준으로 2,000만 원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택할 수 있으니 종합과세도 선택할 수 있습니다. 2,000만 원을 초과하는 경우에는 종합과세로 주택임대소득세를 신고 납부하여야 합니다. 분리과세가 적용되는 경우에는 50% (임대사업 등록 시 60%)의 경비를 반영하여 줍니다. 따라서 주택임대 수입금액이 2,000만 원인 경우 주택임대사업 등록을 하지 않았다면, 50%의 경비를 반영하여 1,000만 원이 소득금액이 됩니다. 여기에 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하라면 추가적으로 200만 원(임대사업 등록 시 400만 원)을 차감하여 소득금액을 계산합니다. 이렇게 계산한 소득금액에 14%(지방세 1.4% 별도)를 곱하여 주택임대소득세를 계산합니다.
2. 종합과세 적용 시
주택임대 수입금액이 2,000만 원을 초과하는 경우에는 다른 급여소득, 사업소득 등과 합산하여 (종합)소득금액을 계산합니다. 이 때 소득금액은 실제 사용 경비 및 법에서 정한 경비율 중 큰 금액을 기준으로 합니다. 주택 임대의 경우 통상 40%내외의 경비율을 인정하여 줍니다(지출한 비용이 없어도 40% 정도는 인정이 된다는 의미). 따라서 간주임대료 등을 합산한 수입금액이 2,500만 원이 된다면, 경비율 40% 를 반영하여 1,000만 원을 차감한 1,500만 원이 종합소득금액으로 합산됩니다. 물론 실제 사용한 경비가 40%보다 더 많다면, 실제 사용경비를 반영할 수 있습니다. 이 때 반영가능한 경비는 임대주택에 대한 수리비 일체, 대출 이자비용, 임대주택에 대한 재산세 및 종부세 납부내역, 임대차 중개 수수료 등 임대주택의 보유 및 유지와 관련한 비용이면 모두 반영가능합니다. 예를 들어 실제 비용이 수입금액의 60% 정도 된다면, 수입금액 기준 2,500만 원에서 경비 1,500만 원을 차감하고, 1,000만 원만 소득금액에 합산되는 것입니다. 이렇게 합산한 금액기준으로 누진세율에 따라 세액을 계산합니다.
신고 준비 사항
주택임대소득세 신고를 위해서는 2023년 1월 1일 ~ 2023년 12월 31일까지의 임대차 현황이 정리되어야 합니다. 이 때에는 임대차 변경 내역 및 2023년 중 처분된 주택에 대해서도 임대차 현황이 정리되어야 합니다. 정리된 임대차 현황을 기준으로 24년 2월초에 사업장 현황신고를 하고, 그에 따라 24년 5월 종합소득세 신고기간에 최종 신고 후 납부까지 진행함으로써 완료하게 됩니다.
문의 할 곳
아래 연락처 또는 카톡으로 주택임대신고관련 문의 사항이 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
Tel : 010 2997 2614
Kakao : http://open.kakao.com/me/rigel07