안녕하세요. 리겔입니다.
지난 8월에 발표된 세법 개정안(법률 및 시행령) 중 절차가 빠른 시행령 부분에 대한 개정이 완료 되었습니다. 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.
1. (양도세 및 종합부동산세) 일시적 2주택의 기한 단축 (기존 3년 -> 2년)
종전주택 보유 중 신규주택을 취득하고 일정기한 내에 종전의 주택을 먼저 처분하는 경우 세법에서는 1주택인 것 처럼 취급합니다. 이 부분에 대해서 기존에는 주택의 소재지와 관계 없이 3년의 기한이 적용되었으나, 이번 시행령 개정으로 2년으로 기한이 줄어들었습니다. 다만 적용 대상은 종전의 주택도 조정대상지역이고, 신규 취득주택도 조정대상지역인 경우에만 해당합니다. 또한 세법 개정안 발표일이 26년 8월 3일 이므로 기존 계약자들의 권리관계를 보호하기 위해서 26년 8월 4일 이후 매매를 위한 계약을 최초로 하고 계약금을 지급하는 부분부터 적용하도록 개정되었습니다.
2. 상생임대주택 특례에 관한 개정
주택을 취득하고 난 이후 최초로 맺은 계약인 종전임대차 계약을 1년 6개월 이상 임대하고, 이 임대차 계약 대비 5% 이내로 임차료 인상을 제한한 상생임대차 계약을 2년 이상 완료 후 해당 주택을 매도하는 경우를 상생임대주택 특례주택이라고 부릅니다. 상생임대주택을 매도하는 경우에는 취득 시점 조정대상지역이어서 비과세 조건에 거주2년의 조건이 있더라도 상생임대를 완료하였기에 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하겠습니다. 다만, 기존에는 상생임대차 계약 종료 이후 어느 시점에 매도하더라도 거주한 것으로 인정받고 비과세 매도가 가능했습니다만, 이번 개정으로 인하여 해당 특례 규정을 적용받기 위한 매도 기한이 적용되게 되었습니다.
상생임대차 종료시점으로 부터 1년이내와 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 매도하여야 상생임대주택에 대한 특례 규정을 적용할 수 있겠습니다. 상생임대계약의 체결과 계약 시작이 가장 늦은 날이 2026년 12월 31일까지 가능하므로 2년의 임대차 기간을 보장하고 1년의 매도 기간을 두어 2029년 12월 31일까지로 설정되었습니다.
다만, 상생임대차 계약이 2026년 12월 31일 이전에 종료된 경우라면 매도 기한은 2027년 12월 31일까지로 설정되었습니다.
3. (아파트) 등록임대주택 중과 배제 기한 설정
- 아파트를 임대 주택으로 등록하여 임대의무기간 동안 5% 인상제한 등을 준수하는 경우에는 조정대상지역의 주택이라고 하더라도 기한에 관계 없이 중과 적용을 하지 않고 있었습니다. 그러나 이번 개정으로 인하여 2027년 12월 31일까지 매도하는 경우에만 조정대상지역에서 중과 적용을 하지 않는 것으로 정해지게 되었습니다. 다만, 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 종료되지 않은 경우라면 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내, 2027년 1월 1일 이후 신규로 조정대상지역으로 지정되는 경우에는 지정일로부터 1년 이내, 임대 주택으로 등록했던 아파트가 재건축 또는 재개발로 인하여 다른 법령에 의하여 양도가 제한 되는 경우라면 이전고시일로부터 1년 이내까지 그 기한이 적용되겠습니다.
4. 아파트 임대주택의 중과 배제 적용과 관련하여 거주주택 비과세 규정 적용
- 개정안 발표 후 의견 수렴과정에서 이슈화 되었던 거주주택 비과세 적용과 관련하여서는 기존대로 적용이 가능하겠습니다. 말소일로부터 1년이 경과한 임대 등록 되었던 주택을 보유하고 있더라도 최초 말소일로부터 5년이내 거주주택을 매도한다면, 거주주택 비과세 규정이 적용 가능하겠습니다.
물론 거주주택 비과세 규정을 적용하지 않고, 임대 등록되었던 주택을 먼저 매도하고 1세대 1주택만 남은 상태라면 거주주택 비과세가 아닌 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되므로 기존대로 적용하면 되겠습니다.