안녕하세요. 리겔입니다. 2023년도 9월로 접어들었는데, 아직 후텁지근한 날씨가 계속되고 있네요. 모두들 건강에 유의하시기 바랍니다. 오늘은 주택분- 종합부동산세 특례 신청과 관련하여 내용을 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 종합부동산세의 정의
먼저 종합부동산세가 어떤 세금인지에 대하여 살펴 보면, 본인이 소유한 주택분 재산세를 내는 물건들의 공시가격을 합산하여 9억 원 이상( 1세대 1주택자가 그 주택을 단독명의로 보유하는 경우에는 12억 원 공제)인 경우에 재산세와는 별도로 납부하는 세금입니다. 세금을 납부하는 기준일은 매년 6월 1일이 되는 것이고, 실제 납부기간은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일까지입니다.
2. 임대주택 등에 대한 합산배제 신청
구청 및 시청에 임대사업자 등록을 하고, 세무서에 사업자 등록을 완료한 주택임대사업자의 경우, 임대사업에 사용하는 주택에 대하여 공시가격 합산에서 제외되는 합산 배제 신청이 가능합니다. 2023년 연초에 서울의 4개구를 제외하고는 조정대상지역에서 해제되었으므로, 2018년 9월 13일 이후 취득하여 임대등록을 하였으나 합산배제 대상이 되지 못한 부분에 대해서도 임대사업자 의무기간 내이고, 최초 임대개시시점 임대주택의 공시가격이 6억 원 이하라면 합산배제 요건에 만족하여 합산 배제 신청이 가능하겠습니다.
3. 1세대 1주택자 공동명의 주택에 대한 특례신청
2023년 세법개정안에서 공시가격에 대한 공제금액이 1세대 1주택자는 11억 원-> 12억 원, 그 외의 경우에는 6억 원 -> 9억 원으로 변경되었습니다. 1세대 1주택 공동명의로 보유하는 주택에 대해서는 9억 원을 각각 공제 받아 각자 계산된 종합부동산세를 납부하거나, 12억 원을 공제하고 보유기간 및 소유주의 연령에 따른 세액공제를 적용 받을 수 있습니다. 2022년까지는 공제금액의 차이가 단독명의의 경우 11억 원, 공동명의의 경우 12억 원으로 차이금액이 크지 않아 유불리를 고려하여야 했으나, 2023년 기준으로는 50:50공동명의의 경우 공시가격 기준 18억 원까지는 종합부동산세가 과세 되지 않으므로 1세대 1주택자 - 공동명의 특례신청을 굳이 하지 않아도 되겠습니다.
4. 일시적 2주택에 대한 특례
종합부동산세에서는 양도소득세와 달리 1년이 지나서 신규주택을 취득해야 한다는 규정이 없습니다. 따라서 종합부동산세에서 일시적 2주택 특례를 적용하는 경우에는 신규주택을 취득하고, 3년 이내 종전주택을 처분하는 경우에 신청이 가능합니다. 또한 종합부동산세는 매년 6월 1일이 기준일이 되므로, 3년이 지나도 6월 1일이 되지 않았다면, 그 해 6월 1일이 되기 전에 종전주택을 매도하는 경우에는 일시적 2주택 특례가 적용될 수 있겠습니다. 다만, 3년의 기한동안 종전주택을 매도가 되지 않는 경우에는 특례 신청을 통하여 혜택받은 세금액에 기간 경과에 따른 이자부분을 가산하여 추가 납부 하면 되겠습니다.
또한 2023년 세법 개정으로 조정대상지역의 2주택이라 하더라도 중과세율이 적용되지 않습니다. 다만, 일시적 2주택 특례를 신청하는 경우에는 종합부동산세법에서 1세대 1주택으로 보는 것이고, 이 때, 종전주택이 보유기간이 오래되었거나, 소유주의 나이가 60세 이상이라면, 세액공제를 적용받을 수 있게 되는 것입니다. 이 세액공제를 위하여 특례신청을 진행하는 것입니다. 임대주택의 합산배제와는 다르게, 일시적 2주택이라고 하더라도 공시가격은 합산하는 것이며, 세율에 따른 계산도 동일하게 하는 것입니다.
5. 상속주택의 특례
일반주택을 보유 중 상속주택을 취득하게 되면, 상속주택 특례를 적용할 수 있습니다. 이 역시 공시가격은 합산되지만, 일반주택에 대하여 세액공제 금액이 있는 경우 검토해 볼 수 있겠습니다. 상속주택의 경우에는 여러채를 보유하고 있어도 특례조항이 적용됩니다. 현재 종합부동산세 기준 3주택 이상으로서 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우 (공시가격 기준 29억 원 초과)에는 중과세율이 부과됩니다. 이 때, 상속주택으로 인하여 공시가격이 초과된다면, 상속주택 특례를 적용하여 일반세율을 적용받을 수 있겠습니다. 상속개시일로부터 5년이 경과한 주택의 경우에는 다음의 조건을 만족하는 경우에 상속주택 특례가 적용가능합니다.
1) 상속주택의 지분율이 40% 이하를 만족하는 경우 (일부지분을 상속받을 때도 주택 전체 기준입니다.)
2) 소유한 지분율에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하 (수도권 외의 경우 3억 원 이하)
6. 지방 저가 주택에 대한 특례
수도권외의 지역의 주택으로서 공시가격 3억 원 이하를 만족하는 주택으로 인하여 다주택이 되는 경우에도 1세대 1주택 특례(세액공제)가 가능합니다. 다만, 지방 저가 주택의 경우에는 여러채인 경우 본 특례 적용이 가능하지 않습니다. 또한 2023년 기준으로 수도권 지역이지만, 인구감소지역으로서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군, 옹진군)하는 주택의 경우에는 지방 저가 주택에 대한 특례 규정을 적용할 수 있으므로 위 지역에 주택을 보유한 경우에는 신청이 필요하겠습니다.
이와 같이 종합부동산세의 경우 특례를 통하여 세금을 줄일 수 있는 항목들이 세부내용은 어렵지만 분명히 존재하고 있습니다. 따라서 적극적인 신청으로 관련혜택을 받을 수 있으면 좋겠습니다.
