안녕하세요. 리겔입니다. 날씨가 매우 무덥습니다. 다들 건강 조심하시기 바랍니다.
양도소득세편에 이어서 종합부동산세도 살펴 보도록 하겠습니다.
본 글에서 공시가격은 시가대비 70% 수준으로 진행하겠습니다.
1. 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 개편
- 주택분 종합부동산세는 각 명의자별로 보유하고 있는 주택의 공시가격을 합산하여 기본공제 금액을 차감하고, 일정비율을 곱하여 계산한 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.
현재는 과세표준 기준 12억 원 , 시가 41~42억 원 기준으로 세율을 구분하여 적용하고 있습니다. 이를 개정하여 2027년 중에는 2주택 이하, 과세표준 6억 원 초과 구간의 세율을 인상하고, 2028년 중에는 현재 2주택자 기준 과세표준 12억 원 초과의 세율도 인상하여 최종적으로 0.5% ~ 5%까지의 종합부동산세율이 적용되도록 하는 개정안 입니다.
2. 공정시장가액 비율의 조정
- 위에서 공시가격에서 기본공제 금액을 차감한 후 일정비율을 곱하는 비율을 현재는 60% 를 적용하고 있습니다. 이를 우선적으로 70%로 개정하고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역의 주택을 보유한 경우에는 2028년에 80% 를 적용하도록 개정안이 발표 되었습니다. 즉 세금 계산의 기준이 되는 과세표준 금액과 세율이 모두 증가되는 개정안입니다.
3. 기본 공제 금액의 조정
- 다만 현재 기본 공제금액이 9억 원 ( 1세대 1주택자의 경우엔 12억 원 ) 이 금액도 일부 조정하여 1세대 1주택의 경우에는 14억 원으로 개정될 예정입니다. 또한 기본 공제 금액을 4억 원에 거주하는 주택의 비율만큼만 반영하도록 하고 있습니다. 좀 더 세부적으로 살펴 보겠습니다.
1) 1세대 1주택자가 공동명의, 해당 주택에서 거주하는 경우 - 해당 주택에서 거주하는 경우에는 단독으로 신청하여 14억 원의 공제와 계산된 세액에서 거주기간에 따른 공제, 소유주의 연령에 따른 세액 공제 등을 반영하여 신고 납부 할 수 있습니다. 명의가 공동명의인 경우에는 거주기간 등이 길지 않은 경우 각자 9억 원을 공제하여 종합부동산세 신고, 납부가 진행될 수 있겠습니다.
2) 1세대 1주택자가 공동명의이고, 해당 주택에서 거주하지 않는 경우 - 해당 주택에서 거주하지 않는 경우에는 1세대 1주택자 특례를 신청하여 9억 원 공제 후 세액공제를 반영할 수 있겠습니다. 거주하지 않는 경우에는 공제금액이 부부 각자가 6억 원을 공제할 수 있겠습니다.
3) 2주택 이상인 경우 - 기본 공제 금액 4억 원에 보유 중인 주택의 공시가격 중 거주 중인 주택의 공시가격 비율만큼 5억 원을 기준으로 추가 공제가 가능하겠습니다. 공시가격 10억 원인 주택 2채를 소유하고 그 중 1채에 거주를 하는 경우에는 기본 공제 금액 4억 원에 5억 원 중 거주하는 주택의 공시가격 비율인 50%를 추가 반영하여 6.5억 원을 공제 가능하겠습니다. 공동명의인 경우에는 각자 6.5억 원을 공제하여 종합부동산세를 계산하도록 개정안이 발표되었습니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로하여 신고, 납부하는 경우이므로 거주하고 있는지를 어떻게 판단할지가 중요할텐데 이부분은 법률개정안이 아닌 시행령에서 위임하고 있습니다. 세부 내역에 대한 확인이 필요하겠습니다.
종합부동산세의 경우 공시가격 추이, 공제 금액에 따른 과세표준 금액, 그에 따른 세율을 계산하고, 이후에 다시 재산세 중복분을 차감한 뒤, 1세대 1주택자인 경우에는 세액공제까지 반영하여야 하고, 농어촌특별세를 별도로 계산하는 복잡한 과정을 거쳐야 합니다. 그러나 전반적인 예상 추이를 검토할 때는 세율에 따른 계산까지만 진행도 전체 추이를 확인하는 데는 무리가 없겠습니다.
4. 세부담 상한의 조정
- 주택 가격의 상승에 따라 공시가격도 상승하고 급격한 세부담을 방지 하지 위하여 세부담상한 규정을 두고 있습니다. 종합부동산세에서는 재산세와 합산하여 전년 대비 인상되는 최대 한도를 규정하고 있는데, 현재는 150%이고, 개정안에서는 200%로 진행될 예정입니다. 이 부분은 재산세와 종합부동산세가 합산한 금액이 전년 대비 2배까지 증가할 수 있다는 의미 입니다. 과세기준일인 6.1 이후 취득하는 경우에는 실제 납부액 기준으로는 2배 이상도 증가할 수 있으니, 유의하여야 하겠습니다. 또한 세부담상한에 도달하여 계산된 종합부동산세보다 미달하여 납부하게 되는 경우에는 다음연도에 추가적으로 납부하는 효과가 발생하니 유의하여야 하겠습니다.
5. 1세대 1주택자 납부 유예 기준 완화
1세대 1주택자이고, 납부세액이 100만 원을 초과하고, 만60세이상 또는 5년 이상 보유하였으며, 직전연도 총급여 7천만 원(종합소득금액 6천만 원)이하인 경우에는 종합부동산세의 납부를 해당 주택의 처분시까지 유에 할 수 있습니다. 이 부분을 일부 조정하여 급여 기준 8천만 원 종합소득금액 7천만 원 이하로 개정하였으며, 또는 직전연도 총급여, 종합소득금액 대비 재산세와 종합부동산세의 비율이 10%이상인 경우가 추가되었습니다. 비율 규정을 적용하려면 만 65세 이상이고, 10년 이상 거주 요건을 만족해야 하겠습니다.
또한 납부유예를 신청하는 경우 납세보증보험증권을 제출하면 납부유예 기간의 이자상당가산액을 감면할 수 있겠습니다. 다만 이 때 납세보증보험료 금액은 별도로 고려하여야 하겠습니다.
6. 세액공제 금액의 한도 도입
1세대 1주택자가 소유주의 연령 , 보유기간 등의 요건을 충족하는 경우에는 계산된 양도소득세에서 최대 80% 까지 세액공제가 가능합니다. 이 부분에 대해서도 개정사항이 언급되었습니다.
보유기간에 대한 공제를 거주기간에 대한 공제로 전환하여 2027년 중에는 보유공제의 절반과 거주 공제 기준 큰 금액을 적용하여, 2028년 이후부터는 거주공제만 적용하도록 하는 개정안입니다. 그리고 이 세액공제의 합계 금액이 지금까지는 한도 금액 없이 80% 전액 공제가 가능했으나, 2027년에는 최대 800만 원, 2028년 이후에는 최대 600만 원까지만 세액공제로 반영가능하고 초과 되는 금액은 납부하게 되는 개정안입니다.
7. 일시적 2주택의 기간 단축
- 종합부동산세 역시 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 1주택자가 적용하는 공제 금액 , 세액공제 등을 반영할 수 있습니다. 다만, 두번째 주택의 공시가격은 합산해서 계산하도록 하고 있습니다. 이 때 일시적 2주택의 기간은 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전주택을 매도하는 경우 적용 가능합니다. 이 부분에 대해서 양도소득세와 동일하게 신규주택을 취득하고 2년 이내 종전주택을 양도하는 경우에만 일시적 2주택이 적용가능하도록 개정예정입니다. 역시 26.8.3 이전에 취득을 위하여 계약하고, 계약금 지급 사실이 확인되면 종전 규정대로 3년의 일시적 2주택 기한이 적용 되겠습니다.
종합부동산세 역시 개정안이므로 최종 개정되는 내역은 업데이트 할 것이며, 국회에서 최종 개정되는 법률안을 확인하여야 하겠습니다.
