안녕하세요 리겔입니다.
2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 발표로 인하여 기존 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4개의 투기과열지구에서 서울 나머지 21개구와 경기도 12개 지역이 조정대상 및 투기과열지구로 지정되었으며, 그 중 아파트를 거래하는 경우에는 토지거래허가까지 완료되어야 거래가 가능합니다. 부동산과 관련한 세금의 경우 계약이 성립되고, 그 계약이 종료되고 난 이후에 납세의무가 발생하는 것이지만, 거래를 하기 위하여 사전에 검토해야 할 조합원 지위 이전 금지에 대하여 살펴 보고 헌법재판소 판례에서 이야기하고 있는 부분에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축의 경우 도시및주거환경정비법 약칭 도정법의 규제를 적용받습니다. 기존 토지 등의 소유자가 종전 부동산을 현물 출자하고 일부 현금을 추가 분담하여 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 취득하여 공시기간 동안의 각종 리스크를 감내한 후 신축에 입주하는 사업을 진행하게 됩니다. 이 경우 투기성 자본의 진입을 막기 위하여 1) 투기과열지구에서 재건축 사업을 하는 경우에는 조합설립인가일 이후, 2) 재개발 사업을 진행하는 경우에는 관리처분인가일 이후 조합원 지위 이전을 금지하고 있습니다. 조합원 지위 이전이 금지된다는 것은 해당 사례의 경우 신축 주택에 입주할 수 있는 권리를 받지 못하는 것으로 이해하면 되겠습니다. 다만, 상속 또는 이혼으로 인하여 조합원 지위가 변경되는 경우에는 조합원 지위를 이전할 수 있으며, 시행령에서 정한 예외 사유의 경우에도 인정되고 있습니다.
헌법재판소 사례는 이 중 재건축 사례로 원칙적으로 조합설립인가일 이후에는 조합원 지위의 이전이 금지되는 사례입니다. 그럼에도 불구하고 원조합원(조합원 설립인가일 당시 조합원)이 자녀에게 50:50 으로 지분 모두를 이전하였습니다. 법에서 정하고 있는 예외사유에도 해당하지 않아 조합측에서 조합원 지위를 인정할 수 없다라고 하였으며, 행정법원에 조합원 지위 확인의 소송을 제기 하였으나, 패소하여 위헌소원에 이르게 되었습니다.
청구인이 주장 및 근거들을 살펴 보면 증여의 경우 실질이 상속과 다르지 않기 때문에 평등의 원칙에 위반된다고 주장하였습니다. 세법에서도 상속세와 증여세를 합하여 상증세라고 부르기도 합니다. 그러나 상속은 본인의 의지가 개입되지 않은(피상속인의 사망) 불가피한 상황에서 발생하는 것이고, 증여의 경우에는 재산을 주는 사람(증여자)이 주겠다는 의사표시를 하고, 그 재산을 받게 될 사람(수증자)이 승낙의 표시를 하여야 진행되는 계약이라고 이해하고 있습니다. 즉 결과적으로는 내 주변의 가까운 사람에게 재산이 이전되는 행위이지만, 그 내용이 다르다는 것을 이해하여야 하겠습니다.
쟁점조항에서 매매, 증여는 불가능하고, 상속, 이혼의 경우에는 가능하다라고 명확히 구분하고 있으므로, 결과적으로 청구인이 패소하고, 조합원지위를 인정받지 못하게 되었습니다.
법률 제정 시에 증여가 투기성 의도를 가지지 않는다는 점이 어필이 되어서 예외로 되었으면 좋겠습니다만, 최초 입법시에 나름대로 불가피한 측면이 있었을 것입니다. 그러나 현재 시행중이 법률에서 그 용어를 명확히 구분하고 있으므로 이를 자의적으로 해석하면 예상치 못한 재산상의 손해를 입게 될 수 있습니다. 세부항목에 대한 주의 깊은 검토가 필요하겠습니다.