안녕하세요. 리겔입니다. 날씨가 매우 무덥습니다. 다들 건강 조심하시기 바랍니다.
아주 오랜만에 블로그를 작성합니다. 며칠전 발표된 2026년 세법개정(안)으로 이야기를 해보겠습니다. 개정과 관련한 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있겠습니다.
1. 주택 장기보유특별공제의 명칭 변경 및 한도 제한
1) 명칭 변경 - 양도소득세는 양도가액에서 취득금액과 필요경비를 차감한 양도차익 기준으로 계산합니다. 현재 기준 보유기간 3년 이상인 경우 보유기간에 대한 공제 부분과 거주 2년 이상을 하는 경우 거주에 대한 공제를 각각 적용하고 있습니다. 이를 보유에 대한 공제는 점진적으로 삭제하고, 거주에 따른 공제만 적용하여, 거주기간에 대하여 연 8%의 장기거주공제로 변경될 예정입니다.
이를 좀 더 자세히 살펴보면 1세대 1주택자는 비과세가 적용되는 경우 12억 초과분에 대하여 과세대상이 되고 여기에 대하여 보유에 대하여 연간 4% / 거주에 대하여 연간 4%의 장기보유특별공제율을 적용합니다. 이 부분에 대하여 보유에 대한 공제는 삭제되고, 거주에 대하여 8%의 공제율만 적용하도록 하고 있습니다.
또한 다주택자의 경우에는 현재 조정대상지역에서 양도하는 경우 중과세율이 적용되어 장기보유공제가 반영되지 않습니다. 비조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 보유기간이 3년 이상인 경우에 장기보유공제가 반영가능하지만, 이부분에도 보유에 대한 공제는 적용되지 않고, 거주에 대해서만 적용하도록 개정될 예정입니다.
2) 한도 제한 - 10년 이상 보유(거주)를 한 경우에는 최대 80%의 장기보유특별공제를 반영할 수 있습니다. 현재 기준에서는 이 80%를 적용한 금액에 대하여 한도 없이 적용 할 수 있습니다. 그러나 2028년 양도분에 대해서는 물건별/인원별 20억 원 / 2029년 양도분에 대해서는 물건별/인원별로 10억 원의 장기거주 소득공제에 대한 한도가 적용되게 됩니다. 거주기간을 10년 이상 만족한 1주택자의 경우 양도금액 및 양도차익에 에 따라서 일부 차이는 있겠습니다만, 양도차익 20억 원 이상, 매도 금액 32억 원 이상에서 직접적인 영향을 미치는 것으로 계산됩니
다.
2. 장기거주주택에 대한 양도소득기본공제 금액 상향
- 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액을 양도소득이라고 하고, 여기에 기본공제 금액 - 250만 원을 차감하여 계산하도록 하고 있습니다. 이를 개정하여 10년 이상 거주한, 양도가액 30억 원 이하, 1세대 1주택 양도 시에는 기본공제금액을 연간 2,500만 원을 반영하도록 개정 예정입니다. 해당 부분의 차이 금액만큼 양도소득세는 감소 예정입니다.
3. 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과 한시 완화
- 2026년 5월 10일부터 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 주택수에 따라 2주택자인 경우에는 기본세율에 +20% 의 세율을 3주택 이상인 경우에는 기본세율에 +30% 의 세율을 적용하여 양도소득세를 신고 납부하여야 합니다. 이를 개정하여 2027년 중 양도시에는 중과세율을 +5%/ +10%로, 2028년 중 양도시에는 중과세율을 +10%/ +20% 로, 2029년 중 양도시에는 +20%/+30%의 세율로 한시 완화 기간을 두고 있습니다.
- 이에 따라 2026년 5월 10일부터 2026년 12월 31일까지 보유기간 2년 이상으로 중과세율로 양도가 진행되는 경우에는 이미 양도소득세가 확정된 경우이므로 +20% 또는 +30%의 세율로 양도소득세 신고를 진행하고, 추후 차액분에 대하여 별도 신고가 진행되는 것으로 개정안이 추진되고 있습니다.
4. 고령1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 - 감면 신설
- 만 65세 이상 1주택자가 수도권 주택(양도일 현재 2년 이상 계속 거주중, 보유 기간 중 5년 이상 거주한 주택)을 직계존비속 등 친족, 가족법인 등이 아닌 제3자에게 양도하고, 양도 후 6개월 이내 비수도권 지역으로 이주하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하여 계산된 양도소득세 금액에 대하여 2027년은 50%(5억 원 한도), 2028년은 30%, (3억 원 한도)로 양도소득세를 감면해 줍니다. 양도소득세 감면이므로, 감면 받은 금액에 대하여 농어촌 특별세 20%는 부담하겠습니다.
- 다만, 감면에는 늘 그렇듯이 사후관리조건이 따라오게 되는데, 6개월 내에 미이주하는 경우(실제 비수도권에서 거주하지 않는 경우), 양도 후 5년 이내 다시 수도권으로 이주하는 경우 , 양도일 기준 세대원이 해당 주택을 다시 매수하는 경우 등에 대해서는 감면받은 세금과 이자상당가산액을 추가적으로 납부하도록 하는 개정안 입니다.
5. 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축
- 현재는 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택 처럼 판단하여 비과세를 적용할 수 있습니다. 이 부분을 개정하여 신규취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에만 일시적 2주택을 적용할 수 있겠습니다. 다만 적용 조건은 신규주택의 취득일 기준 종전주택도 조정대상지역, 신규 주택도 조정대상지역인 경우로 한정하고, 그 대상도 개정안 발표일인 2026.08.03 이후인 2026.08.04 부터 계약한 주택부터 대상이 됩니다. 따라서 2026년 8월 3일 이전 취득을 위한 계약이 체결되고, 계약금 지급 사실이 인정되는 경우에는 현재 규정인 3년 이내 매도가 적용되겠습니다.
6. 상생임대특례주택에 대한 매도기한 설정
- 취득시점 조정대상지역의 주택인 경우에는 보유기간 중 거주기간 2년 이상의 요건을 만족해야 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다. 이를 보완하기 위하여 2026.12.31 까지 상생임대차계약을 체결하고, 상생임대차 계약 종료 후 매도하는 경우에는 조정대상지역의 주택임에도 거주하지 않고, 양도세 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 상생임대차 계약 종료 후 언제까지 매도해야 한다는 규정이 없었는데, 이를 반영하여 상생임대차 계약 종료 후 1년 이내 매도하는 경우에만 특례를 적용하도록 개정 예정입니다.
이를 상생임대차 종료시기에 따라 구체적으로 살펴보면, 2026.12.31 이전 상생임대차 계약이 종료되는 경우에는 27.12.31 이전 매도 시, 2027.1.1 이후 상생임대차 계약 종료되는 경우에는 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029.12.31 중 빠른날 까지 해당 주택을 매도하여야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되겠습니다.
여기에는 2가지 정도 이슈가 있습니다.
1) 2026년 12월 31일 이전 이미 상생임대차 계약이 종료된 경우 새로운 계약으로 매도 기한을 미룰 수 있는가?
- 예를 들어 종전 임대차 계약이 2022년 5월 1일 부터 2024년 4월 30일까지 이고, 상생임대차 계약이 2024년 5월 1일부터 2026년 4월 30일까지인 경우, 매도를 한 경우도 있을 것이고, 2026년 5월 1일부터 2028년 4월 30일까지 다시 계약이 체결한 경우도 있을 것입니다. 이 때의 매도 기한은 2027년 12월 31일인지/ 2029년 4월 30일까지인지 명확한 구분이 필요하겠습니다.
2) 상생임대특례주택으로 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우 고가주택의 경우에는 장기보유특별공제가 반영가능합니다. 소위 표 2 보유기간에 대하여 연간 4%의 보유공제가 적용가능합니다(실제 거주하지 않았으므로 거주 공제는 반영 불가). 그러나 이 부분이 개정안에 따라 보유공제는 없어지고, 거주공제만 반영하게 되는데, 상생임대차 특례 대상인 주택을 2029년에 매도하는 경우에는 실제 거주기간은 없고, 보유기간에 대한 공제규정은 삭제된 상황이므로, 고가주택의 경우 비과세는 적용 가능하지만, 장기보유공제는 반영하지 못하는 상황이 예상됩니다.
7. 등록임대주택 중과배제 단계적 폐지
- 다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도하는 경우 주택수에 따라 중과세율이 적용되지만, 해당 매도 대상 주택이 임대사업자로 등록한 주택인 경우에는 중과적용을 받지 않을 수 있습니다. 그리고 8년 이상 임대를 한 아파트인 경우에는 임대기간 중 양도차익에 대하여 50%의 장기보유공제를 적용할 수 있습니다. 이 부분을 개정하여 2027년 중 매도 시에는 현재와 동일하게 중과 배제 / 장기보유공제 50%를 적용하지만, 2028년 중 매도 시에는 +10%/ +15% 중과세율 / 장기보유공제 30%를 적용하는 개정안이고, 2029년 이후 매도 시에는 임대사업 등록했던 주택이라고 하더라도 중과세율이 적용되고, 장기보유공제를 적용하지 않도록 하는 개정안 입니다.
- 다만 일부 예외를 두어 2027년 기준 의무임대가 진행중, 조정대상지역 신규 지정된 경우, 재건축/재개발이 진행 중인 경우에는 가장 늦은 날 ( 의무임대종료일, 조정대상지역 지정 공고일, 재건축/재개발이 완료된 이전 고시일 중)로부터 1년 경과 2년 이내 까지 예외 규정을 두도록 하고 있습니다.
8. 임대주택/ 미분양주택 등 과세 특례 정비 - 양도 기한 설정
- 특정 시기(상황) - 미분양 과다 시기 에 주택을 매입하거나 매입임대주택으로 등록한 경우에는 계산한 양도소득세에서 100%까지 감면해주는 규정이 조세특례제한법에 규정을 두고 있습니다. 이 부분 역시 매도 기한에 대한 규정을 두고 있지 않았으나 개정하여 수도권 내 아파트의 경우에는 29.12.31 / 비 수도권 아파트인 경우에는 31.12.31 까지 양도하는 경우에만 감면 규정을 적용하는 것으로 개정예정입니다. 7. 과 8. 의 경우에는 대통령이 언급한 임대주택에 대한 혜택을 무제한으로 계속 적용하는 것이 맞느냐 라는 물음에 대응하는 개정안으로 보면 되겠습니다.
9. 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우의 보완
- 1. 에서 살펴본 장기보유공제가 장기거주공제로 개정될 예정에 따라 실제 거주를 하지 못하는 경우 양도소득세가 증가가 예상됩니다. 이에 실제 거주하지 않았음에도 거주기간으로 인정해 줄 수 있는 예외 항목을 언급하고 있습니다.
1) 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 주거이전 하는 경우입니다. 1년 이상 계속 거주를 하였지만, (자녀)고등/대학교 취학, 직장 변경, 전근 등 근무상 형편, 등 법에서 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 최대 3년간 거주기간으로 인정해 주게 됩니다. 다만, 이 항목에서 거주기간으로 인정하는 부분은 장기거주공제에만 반영되는 것으로 조정대상지역의 주택 양도 시 판단하는 거주기간 2년의 기준을 판단하는 경우에는 실제 거주 기간이 2년이 되지 않는 것이므로 구분하여야 하겠습니다.
2) 재개발, 재건축 등의 신축주택 공사기간
- 재개발/재건축 등에서 관리처분계획인가일부터 사용승인일까지는 조합원 입주권 상태로 구분합니다. 원 조합원의 경우 종전주택의 취득일부터 신축 주택의 양도일까지 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유공제가 반영가능합니다. 그러나 장기보유공제가 장기거주공제로 개편됨에 따라 공시가기간 중 계속하여 보유를 하고 있음에도 장기공제가 반영되지 않게 되는 부분은 보완하기 위하여 공시기간(관리처분계획인가일부터 신축주택 입주가능일)의 50%를 거주기간으로 반영하도록 하고 있습니다. 역시 비과세 요건 판단 시에는 적용할 수 없고, 장기거주공제 계산 시에만 반영 가능하겠습니다. 그리고 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중인 상태를 유지하여야 적용 대상이 되겠습니다.
이상으로 세법개정안 중에서 양도소득세와 관련한 부분을 크게 살펴 보았습니다. 다만, 세법 개정안이므로 국회의 의결을 거쳐 최종적으로는 2027년 1월 1일부터 적용되겠습니다(일시적 2주택, 중과 완화 등은 2026년 중 적용). 최종 개정안의 내용은 다시 살펴 보아야 하겠습니다.
