안녕하세요. 리겔입니다. 오늘은 주택 매도 시 장기보유공제와 관련한 내용에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다. 1세대 1주택자는 12억 초과주택을 매도하는 경우에 전체 양도차익 중 초과부분에 대하여 거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유공제가 가능합니다. 이 때, 거주자인 조건에서 매도하는 경우에 적용할 수 있습니다. 해당 내역과 관련한 기사 먼저 보겠습니다.
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230817/120749772/1
제목에서 국내 거주해야 적용가능하다고 오해할 수 있도록 되어 있습니다. 이 부분에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.
먼저 세법의 구조를 살펴보면, 우리나라의 세법은 우리나라에서 발생한 소득에 대하여 과세하도록 되어 있습니다. 소득과 관련하여 개인은 소득세법을 적용하고 법인의 경우에는 법인세법을 적용합니다. 이 때 개인은 거주자와 비거주자로 구분하는데, 거주자라 함은 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 의미합니다. 대부분의 우리나라 국민들은 우리나라에서 365일 주소 또는 거소를 두고 있으므로 대부분의 경우에 거주자에 해당합니다. 반면 우리나라 국민이지만, 국내에 주소가 없거나 특별한 사정 등으로 1년 중 183일 이상 거소를 두지 않는 경우에는 소득세법 상 그 연도에 대해서 비거주자로 판단합니다. 물론 거주자와 비거주자의 구분은 사례마다 달리 판단하여야 하므로 별도로 검토하여야 합니다.
일반적으로 우리나라 국민들이 국내에서 부동산 거래 등을 하고, 양도소득세를 신고하므로, 대부분의 검토에서 양도소득세의 신고 대상은 거주자의 양도소득세가 되는 것이고, 거주자 부분에 대해서는 별도로 세부 검토를 하지 않는 것입니다. 실제로 국가법령정보시스템 상에서 양도소득세를 나타내는 소득세법 제 88조를 보면 다음과 같이 되어 있습니다.
제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
제1절 양도의 정의
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
국세법령정보시스템
즉, 우리가 평소에 적용하는 양도소득세의 경우에는 거주자의 양도소득세임을 전제로 하는 것입니다. 또한 양도소득세 적용에 있어 장기보유공제는 일반적으로 보유기간 3년 이상임을 전제로 1년에 2% 씩 증가하여 최대 30%를 적용할 수 있으며(통칭 표 1), 1세대 1주택으로서 매도 대상 주택에 거주를 한 경우에는 10년 기준 최대 80%의 장기공제(통칭 표2)를 적용할 수 있는 것입니다. 이 때, 비거주자인 경우에는 장기보유공제를 어떻게 적용할 것인지는 별도로 정의하고 있고, 그 내용은 다음과 같습니다.
제121조(비거주자에 대한 과세방법)
② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제1호부터 제7호까지, 제8호의2 및 제10호부터 제12호까지의 소득(제156조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.
국세법령정보시스템
법에서 비거주자인 경우에는 소득세법 제 95조 제2항 표 외의 부분 단서를 적용하지 않는다라고 규정하고 있으며, 이 표 외의 부분의 단서 조항이 최대 80%의 장기공제를 의미하는 것입니다.
따라서 위에서 인용한 동아일보의 기사는 진정 의미는 양도 당시에 국내에 거주하고 있는 경우에는 거주자로 판단하여 표 2의 80% 공제를 적용가능한 것이고, 양도 당시에 국내에 183일 이상 거주하지 않아 소득세법 상에서 비거주자인 경우에는 80%의 공제를 받을 수 없다고 이해하여야 하는 것입니다. 양도 당시 양도대상 주택에서 거주하고 있지 않더라도 국내에서1세대 1주택자로 생활하고 있다면, 보유기간 중에 과거에 10년 이상 거주를 인정하여, 최대 80% 의 공제가 가능한 것입니다.
이상 부동산 세금 전문 리겔 회계사였습니다.
