#조정대상지역 #거주요건 #계약시점무주택
안녕하세요. 리겔입니다. 오랜만에 글을 남깁니다. 최근들어 뉴스에서 들리는 대로 주택 매매 관련 부동산 시장이 조금 활기를 띄는 것 같습니다. 그에 따라 상담 문의도 조금 늘어나는 듯 한데요. 양도소득세에서 가장 중요한 1세대 1주택 비과세 요건 그 중에서도 취득시점 조정대상지역의 주택으로서 비과세를 위한 거주요건 2년에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.
먼저 관련 법령을 살펴보겠습니다.
제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
국세법령정보시스템
원문을 천천히 읽어보면, 주택의 취득시점 조정대상지역인 경우 보유기간 중에 거주2년 이상을 해야 비과세를 적용할 수 있다고 되어 있습니다. 다만, 계약시점 비조정대상지역이었으나, 취득시점 조정대상지역으로 변경된 경우 기존 계약자들을 보호하기 위하여 세부 규정을 두고 있는데, 이 때에는 계약 시점에 다른 주택이 없었다는 조건까지 만족하여야 거주하지 않고 비과세를 적용할 수 있습니다. 이 때 다른 주택의 조건은 이전 글에서 살펴 보았습니다.
https://blog.naver.com/rigel07/222206842369
해당 조항을 적용할 때 주택의 의미는 실물 주택을 의미하는 것으로 분양권, 조합원 입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리이므로 이 규정에서는 주택으로 판단하지 않습니다.
그러나, 공동상속소수지분에 대해서는 실물 주택을 소유하고 있는 것이므로 주택으로 판단합니다. 더불어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 판단에서 제외되는 조특법 상 특례주택에 해당하는 경우에도 실물 주택이 있는 것으로 계약 시점 무주택인지를 판단할 때는 주택이 있는 것으로 판단합니다.
여기에 덧붙여 계약시점 다른 주택 A 가 있었고, 분양권 B를 비조정대상지역일 때 계약하고, A를 매도 한 후 분양권으로 B' 가 조정대상지역에서 잔금을 납부하고 주택이 되는 경우를 살펴 보겠습니다.
B' 가 주택이 되는 시점은 조정대상지역입니다. 따라서 거주요건이 있는 것입니다. 다만, 계약시점 비조정대상지역이었으므로 예외 조항 (위에서 살펴본 소득세법 시행령 제154조제1항제5호)을 적용할 수 있을지를 판단해 보아야 하는데, 계약 시점 다른 주택 A가 있었기 때문에, 이후에 B 가 주택이 되기 전에 매도하였다고 하더라도 B 에 대해서는 거주 요건이 있는 것입니다.
세법에서 비과세는 혜택을 주는 것이므로 특히나 그 조건을 엄격히 적용하여야 합니다. 비과세로 생각하고 있다가 일반세율로 적용되는 경우에는 그 세액의 차이가 상당하고, 추가적으로 가산세의 부담까지도 있으므로, 비과세 판단의 경우에는 반드시 세무전문가의 도움을 얻어서 진행하시기 바랍니다.
감사합니다.
