안녕하세요. 리겔입니다. 양도소득세를 검토할 때, 일시적 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 때, 1년에 매수 등기를 2개 이상하면 안된다고 알고 계시는 부분과 더불어 매도할 때도 1년에 매도 잔금을 2건 이상 받으면 안된다고 알고 계시는 합산과세에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 양도소득세의 과세기간
개인의 세금을 규정한 소득세법에서는 매년 1월 1일 ~ 12월 31일까지를 1 과세기간이라하고, 이 기간 중의 세금을 합산하여 다음해 5월 1일 부터 5월 31일까지 신고납부하게 됩니다. 일반적으로 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매도는 1년 한 건, 부득이한 경우에 2건 이상 이루어지므로 보통때는 합산과세를 고려하지 않아도 되겠습니다. 양도의 경우 매도잔금을 받는 날로 부터 2개월 후 말일까지 양도소득세 예정신고 납부를 진행하여야 하고, 1년에 매도가 1건이라면 달리 합산할 부분이 없으므로 확정신고를 진행하지 않아도 되는 것입니다. 반면, 1년(매년 1월 1일 ~ 12월31일까지) 중 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매도가 2건이상 이루어지게 된다면 합산신고를 진행하게 됩니다.
2. 양도소득 기본공제의 적용
양도소득이 있는 경우 양도소득금액에 기본공제 연간 기준 250만 원을 공제하여 세금을 계산합니다. 이 기본공제는 가장 먼저 양도한 자산의 양도소득세를 계산할 때 반영하므로 1년에 2건 이상의 양도가 이루어진 경우 2번째 부터는 250만 원의 기본공제를 적용하지 않습니다.
3. 2건 이상 매도하는 경우, 양도소득 합산 과세의 사례
1과세기간(1.1 ~ 12.31) 내에 2건 이상의 부동산을 누진세율을 적용하여 매도하는 경우에는 양도소득세 합산과세를 신고하여야 하는데, 두번째 주택을 매도하고 예정신고 기한 내에 합산과세를 신청할 수도 있고, 다음에 5월에 신고를 진행할 수도 있습니다.
1) 일시적 2주택에서 종전주택과 신규주택을 모두 양도하는 경우
(1) 두개의 주택이 모두 12억 원 초과인 경우 - 일시적 2주택에서 종전주택을 먼저 매도하면 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 종전주택 매도 후, 신규주택에 대해서도 비과세 조건이 가능하다면, 양도를 진행해 볼 수 있겠습니다. 이 때, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 하므로, 종전주택의 12억 초과분에 대한 양도소득과 신규주택의 12억 초과분에 대한 양도소득을 합산하여 신고하여야 합니다. 이 때 양도소득은 양도차익에서 장기보유공제 금액을 차감한 금액을 의미합니다.
(2) 두개의 주택 중 하나만 12억 원을 초과하는 경우 - 두 개의 주택이 각각 비과세 조건을 만족한 상태에서 매도하는 경우 둘 중 하나의 주택만 12억 원을 초과하는 경우라면 나머지 한개의 주택에 대해서는 12억 원 이하의 금액 매도가 되어 양도소득세가 과세되지 않습니다. 따라서 1년 중 2건을 매도하였다고 하더라도 합산과세를 신고하지 않아도 되는 것입니다.
2) 분양권의 매도를 포함하여 주택을 매도하는 경우
분양권의 경우 현재 적용세법 기준으로 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용됩니다. 이 때 적용세율을 단일세율이라고 합니다. 주택의 경우에는 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%의
세율이 적용되며, 2년 이상 보유하고 매도하는 경우, 비과세 조건을 만족하지 못한다면, 기본세율(누진세율)을 적용합니다. 이 때, 분양권의 적용세율과 주택의 적용세율이 다르다면 기본공제부분만 확인 후 별도의 합산과세를 신고하지 않아도 되겠습니다.
3) 손실이 난 경우 이익과 합산하여 신고 가능
양도소득 합산과세는 소득끼리만 합산하는 것은 아니고, 손실이 난 부분에 대해서도 합산하여 신고할 수 있습니다. 예를 들어 70%의 세율이 적용되는 분양권에서 3,000만 원의 손실이 발생하였고, 기본세율이 적용되는 주택의 매도에서 5,000만 원의 이익이 발생하였다면, 손실 3,000만 원과 이익 5,000만 원을 합산하여 이익 2,000만 원이 발생한 것으로 하여 누진세율로 신고할 수 있는 것입니다. 손실에 대해서는 납부할 양도소득세가 없지만, 손실금액에 대하여 누진세율이 적용된 부분 만큼 양도소득세가 줄어드는 효과를 가지게 됩니다. 다만, 손실금액이 일시적 2주택에서 비과세가 적용되는 주택에서 발생한 부분에 대해서는 다른 양도소득에 합산하지 못하도록 예규가 정리되었습니다.
4) 기본세율(누진세율)로 매도가 2건 이상 이루어지는 경우 합산 과세
예를 들어 2년 이상 보유하고, 비과세 조건을 만족하지 못하여 기본세율이 적용되는 부동산 등에서 양도차익이 1억원이 발생한 경우, 장기보유공제가 없다면, 35%의 세율을 적용하여, 양도소득세는 약 1,956만 원 정도 발생합니다. 이 때, 2건의 양도가 동일연도에 이루어진다면, 1,956만 원 X 2 = 3,912만 원을 납부하는 것이 아니라, 2억 원의 차익이 발생한 것으로 보고 38%의 세율을 적용하여 약 5,606만 원의 양도소득세를 납부하여야 하고 차이금액 1,694만 원을 추가로 납부하는 결과가 나옵니다. 누진세율로 매도건이 있고, 또 다른 누진세율의 매도건이 있는 경우, 두 번째 양도의 잔금일이 연말에 근접하여 있다면, 매수인과의 협의를 통하여 두 번째 양도건의 잔금일자를 일부 조정하여(다음해로 변경하여) 1,000만 원 이상의 양도세를 줄일 수 있겠습니다.