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안녕하세요 리겔입니다.
오늘은 특정단지와 관련한 양도소득세에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다. 그 주인공은 바로! 올림픽파크포레온 입니다. 구 둔촌주공 아파트를 재건축하여 2024년 11월 입주예정인 아파트입니다. 세대수가 워낙 많고 사업규모도 큽니다. 게다가 "주택법"에 따른 실거주 의무여부, 분양권의 전매제한 등과 관련하여 뉴스에서 자주 언급되는 단지입니다.
종전주택을 보유 중 올림픽파크 포레온을 2022년 12월 청약에 의하여 당첨된 경우 양도소득세 관점에서 주택과 분양권을 보유한 경우에 해당합니다. 이 때 종전주택을 양도하는 경우에는 세법상 조건을 만족하는 경우 종전주택에 대하여 12억 이하 비과세가 가능합니다.
제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. <개정 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
국가법령정보센터
주택을 보유 중 21.1.1 이후 분양권을 취득하는 경우 종전주택에 대한 양도세는 위 규정에서 정해두고 있습니다.
종전주택을 보유 중 1년이 지난 후 분양권을 취득한 경우에 비과세 규정을 적용할 수 있습니다. 이 때 종전주택을 언제 매도하느냐에 따라 세부조건이 달라지는데요
종전주택 매도 시 올림픽파크포레온 분양권이 있는 경우 양도소득세
1. 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 경우
- 이 때에는 종전주택에 대한 비과세 요건 (2년 이상 보유, 취득시점 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 거주)
를 만족한다면, 종전 주택에 대하여 12억 이하 비과세가 가능한 것입니다.
- 만약에, 그야말로 만약에 둔촌 주공 분양자에 대한 실거주 의무가 그대로 남아 있어 준공 시에 입주를 해야되는 경우에도 종전주택의 양도소득세는 아무런 관련이 없습니다.
2. 분양권을 취득한 날로부터 3년 이후에 종전주택을 매도하는 경우
- 이 때에는 올림픽파크포레온이 준공한날로부터 3년 이내에 종전주택이 비과세 요건을 갖춘 경우에는 역시 12억 이하 비과세가 가능합니다. 다만, 사후관리 규정을 추가적으로 만족하여야 하며 이 사후관리 규정의 위반에 따라 종전주택에 대한 비과세가 부인되는 경우가 실무에서는 가끔 발생합니다.
- 이 사후관리 규정은 , 올림픽파크포레온의 준공일로부터 3년 이내에 입주하여, 계속하여 1년 이상 거주하여야 합니다.
여기에서 많은 혼란이 발생합니다. 분명 양도소득세에서는 1)을 선택하는 경우에는 올림픽 파크 포레온에 대하여 실거주 의무 없이도 종전주택에 대하여 비과세가 가능하지만, 2)의 경우로 비과세를 고려하시는 분들은 심지어 주택법에 따르 실거주 의무가 해제 되더라도 준공일로부터 3년 이내에 입주하여 계속하여 거주하여야 합니다. 특히 "계속하여" 라는 단어 또한 중요하게 의미부여를 하여야 합니다. 종전주택의 양도일 기준으로 1년이상 거주를 완료하지 않아도 비과세는 적용가능합니다. 그러나 계속하여의 조건을 만족하지 못하는 경우도 가끔 발생할 수 있으므로 유의하여야 하겠습니다.
올림픽파크포레온 분양권(관처이후 입주권)보유 중 다른 주택 취득 시
21년 1월1일 이후 취득하는 분양권은 다른 주택 양도 시 주택수에 포함합니다. 따라서 비과세 판단이 달라질수 있습니다. 그러나 결국 분양권도 주택이다라는 결론으로 정리됩니다. 그러나!! 양도소득세 관점에서 분양권은 분양권일뿐 주택이 될 수는 없습니다. 올림픽파크 포레온 분양권(관처이후 입주권)을 보유하신 분들이 해당 권리가 주택이 되는 시점은 분양권을 취득한 시점이 아니라, 입주예정일이후 잔금을 납입한 그 날이 됩니다.
분양권도 주택이다라는 결론으로 다른 신규 주택 취득을 고려하시는 경우 이미 일반분양이 된 지 1년 이상 지났으므로 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하면 된다는 판단을 하실수도 있습니다. 그러나 분양권을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하는 경우, 분양권이 주택이 된 후 매도를 하는 경우든, 신규 주택을 먼저 매도하는 경우에 대한 양도소득세 비과세 규정은 세법에서 정해두고 있지 않으므로 비과세를 적용할 수 없습니다.
따라서 올림픽파크포레온 분양권을 보유 중 다른 신규 주택 취득을 고려한다면, 입주예정일에 잔금을 납부하고, 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 매수 하여야 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 있겠습니다.
이상 분양권을 보유한 경우 양도소득세에 대하여 살펴 보았습니다.
감사합니다.