안녕하세요. 리겔 입니다. 최근에 나온 예규를 하나 소개해 드리면서, 이 예규가 양도소득세 적용에 어떻게 영향을 미칠지에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.
먼저 사실관계는 2주택자와 2주택자가 혼인하여 1세대가 4주택을 소유한 상황에서, 본인 1주택과 배우자 1주택을 과세로 양도하여, 최종적으로는 본인 1주택과 배우자 1주택만 소유한 상황입니다. 이 후, 둘 중 하나의 주택을 매도하는 경우에 혼인 특례 비과세를 적용할 수 있을지에 대한 답변 입니다. 그 결과는 최종적으로 양도 시점에 1주택자와 1주택자의 혼인 상태로, 혼인일로부터 5년 이내에 양도하는 경우라고 하더라도 혼인 비과세 특례 규정을 적용할 수 없다고 답변이 나왔습니다.
이 예규가 미칠 영향은 다음과 같습니다.
1. 양도소득세의 적용 시기
- 양도소득세는 통상 양도가 발생하여야 내용을 검토하는 것이고, 과거의 이력은 묻지 않는 것입니다. 1세대 1주택 비과세 및 특레에 따른 일시적 2주택 특례를 적용하는 경우에 양도시점 기준으로 조문의 조건을 충족한다면, 적용 가능하였습니다. 다만 지난 21.1.1 ~ 22.5.9까지 최종 1주택 조건이 적용 되면서, 다주택자의 경우 1주택이 되고 난 이후 2년을 새로 보유 (또는 거주)하여야 비과세가 가능한 시기가 있었습니다만, 해당 규정은 삭제되었습니다. 따라서 양도일 시점에서 비과세 규정을 만족한다면, 비과세 특례 규정은 적용이 가능하지만, 이번에 발표된 위 예규로 인하여 과거의 이력을 다시 확인하여야 하는 상황이 되었습니다. 혼인 비과세를 적용하는 경우에는 혼인일에도 특례규정이 적용 가능하여야 이후 시점에도 적용 가능한 것이 되겠습니다.
2. 미칠 영향
- 예규는 혼인 비과세 특례로 규정되었으나, 동거봉양 합가, 상속주택 특례 , 거주주택 특례 및 일시적 2주택 조건에도 그대로 적용 가능하겠습니다. 동거봉양 합가의 경우에도 2주택자가 부모님 1주택세대와 합가를 하는 경우에본인 2주택 중 1주택을 매도하고 나면 1주택 + 부모님 1주택이어서 종전에는 비과세 적용이 가능하였습니다만, 위 예규로 인하여 세대 합가 전에 본인 1주택을 매도하고, 1주택 상태에서 부모님 1주택과 합가되어야 동거봉양 합가 특례를 적용할 수 있겠습니다.
- 위 예규가 일시적 2주택에 적용된다면, 보다 더 큰 문제 상황이 예상됩니다.
A 주택과 1년 이내에 B 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되지 않는 상황에서 취득세의 부담(취득세에 대한 판단은 별도의 포스팅에서 살펴 보겠습니다)은 있지만, C 주택을 추가 취득한 경우를 생각해 보면, 3주택 상황이 됩니다. 이 때, 양도차익이 크지 않거나 손실이 난 B를 먼저 매도하고 나면, A 와 C 에서 일시적 2주택이 가능하였습니다. 그러나 위 예규에 따라 취득시점에 비과세 조건이 아니라면, 양도 시점에 비과세 규정이 적용되더라도 비과세를 적용할 수 없다는 예규가 나올 가능성이 충분합니다.
- 오히려 최종 1주택은 비과세 조건인 2년 이후에는 비과세가 가능하였지만, 위 예규가 적용된다면, 비과세를 적용할 수 없는 상황이 되는 것입니다.
7월 하순에 발표되는 세법 개정안을 살펴 보아야 되겠습니다만, 비과세와 관련하여 전반적인 변화가 예상되므로 비과세 적용을 하는 경우에는 보다 세심한 검토가 필요하겠습니다.
리겔 드림